Расширение и остекление выносного балкона без разрешения 

При сдаче современных квартир жильцам не нужно застеклять балконы - здания передаются с готовыми балконными столярными изделиями. В старых квартирах брежневской эпохи многие сами переделывают балконные зоны, поэтому важно знать, нужно ли разрешение на остекление балкона.

Перепланировки, связанные с остеклением и расширением старых балконов, являются обычным явлением и часто нарушают не только местные нормы, но и жилищный кодекс. В основном это связано с нарушением архитектурного облика фасадов зданий, а иногда ремонт может быть опасен для жизни из-за возможности обрушения балкона или выпадения рам остекления.

Законодательство не очень четко регулирует законность остекления балконов и лоджий, оставляя чиновникам право решать конкретные вопросы, поэтому сложно определить, можно ли проводить ремонт с остеклением балконов без согласия. Законодательство руководящих органов может отличаться в разных городах и меняться с приходом нового мэра.

 

Рис. 1 Реконструкция балкона с увеличением жилой площади

В строительных нормах и правилах указаны работы, которые можно проводить в жилых помещениях и которые требуют официального разрешения соответствующих органов - изучение этих документов покажет, что ремонтные работы требуют официального разрешения.

Является ли остекление и расширение балкона перепланировкой

Чтобы выяснить, является ли остекление балкона переоборудованием или нет, необходимо обратиться к закону. Статья 25 Жилищного кодекса дает определение и перечень работ для двух видов жилых помещений: реконструкция и перепланировка.

 

Рисунок 2 Реконструкция балконов для увеличения жилой площади

Переустройство определяется как любое действие, требующее внесения новой записи в технический паспорт жилища, и включает в себя

• Перемещение, замена и установка новых коммуникаций;
• Выполнение однотипных работ с сантехникой и другими приборами.

Под реконструкцией понимается изменение физических параметров жилища, эти изменения также фиксируются в техническом паспорте жилища.

Читайте также: Как облицевать балкон своими руками

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 по реконструкции включает в себя следующие работы

• перемещение водонагревательного и сантехнического оборудования;
• замена или установка новых трубопроводов и электрических линий
• установка сантехники для гидромассажных ванн, мощных стиральных машин, душевых кабин и других современных санитарных и электрических бытовых приборов
• замена кухонных очагов и газовых плит на электроплиты
• переоборудование или модернизация ванных комнат и туалетов;

 

Рис. 3 Строительство балкона без разрешения на строительство

Перепланировка считается:

• Изготовление нового дверного проема, закрытие старой двери или замена двери. Дверь и окно можно убрать, а вход на кухню из комнаты закрыть.
• Изменение количества комнат, пригодных для проживания.
• Обеспечение новых или заменяющих тамбуров.
• Снос или установка новых перегородок. Это может привести к изменению количества пригодных для проживания комнат за счет изменения конфигурации и использования вспомогательных помещений после проведения работ по возведению стен.
• Создание новых санитарных узлов и кухонь в жилище.

Запрещается проводить ремонт с реконструкцией или изменением использования в случаях

• Причинение сбоев в работе систем снабжения;
• Повышение риска возникновения пожара;
• Снижает комфорт и условия эксплуатации жилища.
• Нарушение целостности несущих стен в жилище; Опасное для жизни разрушение основной несущей перегородки;
• Ухудшение внешнего вида и долговечности внешней отделки здания;

 

Рис. 4 Застекленный балкон после незаконной реконструкции

Поэтому остекление балкона нельзя считать перестройкой или модификацией, поскольку оно не включено в перечень мер.

Он может повлиять на целостность и внешний вид фасада только путем установки отделки крыши и боковых стен, и в этом случае реконструкция должна быть одобрена рядом инстанций.

Если расширение балкона за счет внешнего остекления можно считать изменением плана, то расширение балкона за счет пола является изменением плана и должно быть зафиксировано в техническом паспорте.

 

Рис. 5 Пример застекленных балконов, которые визуально не выровнены с фасадом

Какие работы запрещено проводить при остеклении

Остекление обычно требует проведения ряда дополнительных работ на балконе, включая теплоизоляцию, внутреннюю и внешнюю облицовку. Прежде чем их планировать и регистрировать позднее, необходимо знать, какие изменения не могут быть официально утверждены. К ним можно отнести:

• Установка деревянных балконных рам;
• утепление балкона с полом и радиаторами, подключенными к системе центрального отопления или горячего водоснабжения;
• Установка пластиковых профилей, не соответствующих нормам пожарной безопасности и гигиены.
• Остекление балкона в здании, внесенном в список, балкона в хрущевском здании, которое подлежит сносу;
• покрытие балконов и лоджий горючим материалом (облицовка стен);

 

Рис. 6 Пример документов, необходимых для легализации остекления

Ответственность за незаконное остекление

В случае обнаружения незаконного остекления или расширения балкона может быть наложен штраф за незаконное остекление в соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ в размере от 2 000 до 2 500 рублей с требованием демонтировать и убрать остекление. Если требования проверяющих органов продолжают игнорироваться, договор аренды может быть расторгнут, если арендодатель не является собственником недвижимости. Если квартира принадлежит частному лицу, она подлежит принудительной продаже с выплатой виновнику денежной суммы после ее раздела и вычета на возмещение ущерба.

Порядок оформления разрешительных документов на реконструкцию балкона

В случае конструктивных изменений остекление или балконный блок должны быть демонтированы.

Рис. 7 Последствия решения о незаконном ремонте или расширении балкона

Процедура не сильно отличается от получения разрешения на строительство для внутренней перепланировки; этапы можно разделить на следующие:

1.Составление проекта

Остеклением обычно занимаются компании, занимающиеся наружным остеклением, поэтому вам не нужно самостоятельно составлять планы или спрашивать у жильцов дома, где разрешено остекление балконов - вы можете получить их у компании, с которой заключаете договор.

 Обратите внимание, что работы по наружному остеклению могут выполнять только компании, сертифицированные СРО.

2. Получение плана дома в БТИ

План здания следует получить в Бюро технической инвентаризации. Там вы найдете всю информацию, необходимую для правильной работы (например, план квартиры с ее размерами, год постройки и т.д.).

3. Проектная организация

Орган планирования выдает заключение о возможности остекления балкона в соответствии с соответствующими нормами безопасности.

 

Рисунок 8: Разрешенные виды отделки балкона, увеличивающие его площадь

4. АПУ

Главным препятствием для реализации запланированного проекта остекления является Комиссия по архитектурно-пространственному планированию. Могут возникнуть препятствия при реализации цвета отделочного материала и каркаса, если он отличается от основного цвета фасада. Могут возникнуть вопросы по поводу формы развития балкона, конфигурации оконных четвертей, также есть особые возражения против новомодного поворотно-откидного остекления.

Читайте также: Как недорого облицевать балкон

Если рама балкона вынесена за контур помещения, архитектор усадьбы может не утвердить проект - в этом случае балкон визуально отличается от застекленных рам других жильцов дома.

5. РОГПН

Районная государственная пожарная инспекция обязана проверить проект на соответствие нормам пожарной безопасности в части материалов (в основном пластиковый сайдинг в наружной отделке) и технологии монтажа, возможности эвакуации в случае пожара, влияния остекления на противопожарные свойства здания. Остекление балконов будет запрещено, если доступ к аварийным люкам и лестницам удален или затруднен.

 

Рис. 9 К чему приводит попытка застеклить балкон без законной процедуры

6. Санэпидемнадзор

Помимо санитарной проверки, проверяется также пригодность балконного пространства для использования по назначению - на балконной лоджии нельзя установить варочную панель или ванную, превратив таким образом пространство в кухню или санитарный узел. Если архитектор одобрил использование тонированного или зеркального стекла, орган здравоохранения может возразить против ограничения доступа естественного дневного света в квартиру и потребовать от арендодателя убрать его.

7. Дирекция по эксплуатации зданий (ДЭЗ)

Орган строительного контроля не разрешит вынести радиаторы на балконное пространство, что нарушит систему отопления, возражения будут высказаны, если обслуживание здания будет затруднено из-за остекления.

8. Жилинспекция

Пройдя семь кругов ада, вы с утвержденным проектом отправляетесь в строительную инспекцию, где вас, скорее всего, попросят пройти государственную экспертизу проекта на соответствие СНиПу жилища.

9. МВК и Районная управа

После получения положительного решения от строительной инспекции все документы направляются в межведомственную комиссию, а затем в районную управу, которая выдает окончательное разрешение на остекление балкона.

Рисунок 10 Расширение балконов без разрешения на строительство

Остекление балконов и лоджий не является перепланировкой жилого помещения и поэтому не может регулироваться соответствующим кодексом и мерами принуждения к нарушителям по части 2 статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях (штрафы, выселение, продажа жилого помещения).

Согласовывать ли остекление балконов и как узаконить эту процедуру - проблема, которую должна решить каждая сторона; четких правил в этой области нет (если только вы не расширяете балкон); необходимость определяется подзаконными актами и устанавливается властями. Остекление балкона и согласование могут стать равнозначными процессами с точки зрения финансовых затрат и потери времени; если вы будете делать все легально, услуги посреднической компании в столице будут стоить до 1000 евро.